Exemplo de análise. O imóvel, o endereço e os números são ilustrativos e mostram como a análise chega para você.
Análise Arremate Simples, entregue em 07/10/2026 às 14h12
Apartamento de 2 quartos, 48 m², no Jardim das Paineiras
Ribeirão Preto, SP. Leilão da Caixa com edital único.
- Lance mínimo
- R$ 142.000
- Avaliação da Caixa
- R$ 236.000
- Custo total estimado
- R$ 181.410
Nossa conclusão
Vale para alugar. Para revender, a margem é curta.
- MatrículaRisco baixo. Limpa: sem penhora, ação ou usufruto
- OcupaçãoRisco alto. Ocupado pelo antigo dono
- DívidasAtenção. R$ 6.240 em atraso, ficam com você
- PreçoRisco baixo. Lance 30% abaixo dos vizinhos; 11% abaixo com todos os custos
Em 30 segundos
- Risco baixo
Fica abaixo dos vizinhos, mesmo com os custos
Somando tudo até a chave, sai por cerca de R$ 181.410. Apartamentos iguais no bairro estão anunciados por R$ 187.680 a R$ 220.800. Bom para alugar; para revender, a folga é pequena.
- Risco alto
Tem gente morando, e isso custa tempo
O antigo dono ainda mora lá. Com acordo, a chave sai em 2 a 4 meses. Se ele não aceitar, a ação leva de 8 a 14 meses.
- Atenção
Condomínio e IPTU atrasados ficam com você
Em leilão, a regra publicada pela Caixa deixa condomínio e tributos atrasados com o comprador: R$ 6.240 hoje, e o condomínio cresce R$ 540 por mês.
Quanto custa até pegar a chave
O lance é só o começo. Cada degrau é uma despesa que você paga antes de poder morar ou alugar.
- Lance mínimoR$ 142.000
- Comissão do leiloeiro (5%)+ R$ 7.100
- ITBI (2% em Ribeirão Preto)+ R$ 2.840
- Escritura e registro+ R$ 4.610
- Condomínio atrasado+ R$ 4.860
- IPTU atrasado+ R$ 1.380
- Condomínio enquanto desocupa+ R$ 1.080 a R$ 2.160
- Desocupação+ R$ 4.000 a R$ 6.000
- Reforma básica+ R$ 9.000 a R$ 15.000
- Custo totalR$ 176.870 a R$ 185.950
Quanto vale no bairro
Comparamos com 11 apartamentos de 2 quartos, entre 40 e 60 m², à venda a até 1,5 km. Não usamos a avaliação da Caixa.
- Mediana dos vizinhos
- R$ 4.250/m²
- R$ 204.000 para 48 m²
- Para vender em até 90 dias
- R$ 194.000
- 5% abaixo da mediana, porque anúncio fecha abaixo do pedido
- Aluguel de vizinhos parecidos
- R$ 1.250/mês
- 8 anúncios de aluguel no bairro, mediana
A matrícula, traduzida
A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel no cartório. Lemos cada ato e explicamos em português.
- R-1
14/03/2014
O antigo dono comprou o apartamento novo, da construtora.
Compra e venda. Transmitente: Construtora (exemplo) Ltda. Adquirente: J. S. (exemplo).
- R-2
14/03/2014
Ele financiou pela Caixa e o apartamento ficou como garantia do empréstimo.
Alienação fiduciária em garantia em favor da Caixa Econômica Federal, Lei 9.514/97.
- Av-3
22/05/2025
Ele parou de pagar e o apartamento passou a ser da Caixa. É por isso que está à venda.
Consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, art. 26 da Lei 9.514/97.
- Av-4
18/08/2025
Ninguém comprou nos dois leilões obrigatórios. A dívida do antigo dono foi extinta e a Caixa ficou livre para vender o imóvel.
Primeiro e segundo leilões públicos negativos, art. 27 da Lei 9.514/97.
Nada além disso na matrícula
Sem penhora, sem ação na Justiça averbada, sem usufruto e sem outra dívida registrada. Matrícula atualizada pedida ao 1º Cartório em 06/10/2026.
Tem gente morando?
Sim. Juntamos as evidências e calculamos os dois caminhos para ter a chave.
- EditalDiz "imóvel ocupado" e que a desocupação é por conta de quem compra.
- Fotos da CaixaCortina na janela e varal com roupa na sacada, em foto de agosto de 2026.
- Tribunal de JustiçaNenhuma ação de despejo ou reintegração de posse em andamento contra o antigo dono.
A lei está do seu lado: enquanto ocupa o imóvel depois do leilão, o antigo dono deve uma taxa de ocupação de 1% do valor do imóvel por mês (Lei 9.514, art. 37-A). Serve de argumento no acordo; cobrar na Justiça de quem já não pagou o financiamento é difícil.
Acordo com o antigo dono
Caminho mais provável
Meses até a chave
2 a 4 meses
Custo: R$ 4.000 a R$ 5.000
Uma ajuda de mudança em troca da chave. Prazo e valor são estimativas para a região; é o que recomendamos tentar primeiro.
Ação na Justiça para desocupar
Meses até a chave
8 a 14 meses
Custo: R$ 5.000 a R$ 6.000
Reintegração de posse (Lei 9.514, art. 30, que prevê liminar para desocupar em 60 dias) ou imissão na posse, conforme o caso: quem compra da Caixa depois dos leilões é sucessor dela. Na prática, estimamos de 8 a 14 meses até a chave.
Dívidas que ficam com você
Em leilão, a página do imóvel na Caixa diz que condomínio e tributos ficam com o comprador. Fomos atrás de quanto está devendo de fato.
| Dívida | Situação | Como descobrimos | Valor |
|---|---|---|---|
| Condomínio | 9 meses em atraso (jan a set/2026) | Administradora do condomínio, por e-mail em 06/10 | R$ 4.860 |
| IPTU | 2025 e 2026 em aberto | Site da prefeitura, pela inscrição imobiliária, em 06/10 | R$ 1.380 |
| Água e luz | Ficam no nome do antigo morador | São dívida pessoal de quem consumiu, não do imóvel | R$ 0 |
| Total hoje | R$ 6.240 | ||
Depois da compra, o condomínio de R$ 540 por mês já é seu, mesmo com o antigo dono morando lá. Por isso a conta do custo inclui de 2 a 4 meses de condomínio durante a desocupação.
Revender ou alugar?
Fizemos as duas contas com o custo total, não só com o lance.
Revender
- Venda em até 90 dias
- R$ 194.000
- Custo total
- − R$ 181.410
- Corretagem (6%)
- − R$ 11.640
- Imposto sobre o ganho (15%)
- − R$ 143
SobraR$ 807
Em 6 a 18 meses de espera, contando a desocupação. Pouco para o risco. O imposto pode ser zero se for seu único imóvel e a venda for de até R$ 440 mil, ou se você comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.
Alugar
- Aluguel
- R$ 1.250/mês
- Por ano
- R$ 15.000
- Sobre o custo total
- R$ 181.410
Rende por ano8,3%
Antes do imposto de renda do aluguel. É aqui que este imóvel faz sentido.
Antes do lance
Em ordem, com prazo. O leilão é em 14/10/2026.
- 1
Até 10/10
Leia os itens 7 (desocupação) e 12 (despesas) do edital. Marcamos as páginas no PDF anexo.
- 2
Até 10/10
Cadastre-se e peça a habilitação no site do leiloeiro. A liberação para dar lance não é imediata.
- 3
Até 12/10
Passe na rua e converse com o síndico: ele sabe se o antigo dono aceitaria sair por acordo.
- 4
No leilão
Não passe de R$ 147.000. Acima disso, o aluguel rende menos de 8% ao ano sobre o custo total.
De onde veio cada número
- Lista e página do imóvel na Caixa06/10/2026
- Edital do leilão e anexos06/10/2026
- Matrícula atualizada, 1º Cartório de Registro de Imóveis06/10/2026
- Débito de IPTU no site da prefeitura06/10/2026
- Débito de condomínio com a administradora06/10/2026
- 11 anúncios de venda e 8 de aluguel no bairro05 e 06/10/2026
- Consulta de processos no Tribunal de Justiça de SP06/10/2026
- ITBI de Ribeirão Preto: Lei municipal 5.430/89 (2%)07/10/2026
- Emolumentos de escritura e registro: tabela de SP 202607/10/2026
- Lei 9.514/97, arts. 27, 30 e 37-A (leilão, reintegração e taxa de ocupação)07/10/2026
A análise é informativa e não substitui a leitura do edital nem a orientação de um advogado. A decisão de compra é sua.
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