Guia, atualizado em 07/10/2026
Venda direta, venda online e leilão da Caixa: qual a diferença
As três modalidades mudam como você compra, quanto paga além do preço e quais dívidas assume. Veja o que muda em cada uma e os custos que entram na conta.
Quantos imóveis há em cada modalidade
Na lista da Caixa para o estado de São Paulo de 06/10/2026 havia 2.346 imóveis: 1.267 em leilão, 934 em venda direta online e 145 em venda online. Só 156 aceitavam financiamento.
Venda direta
Compra pelo preço anunciado, sem disputa. Leva quem fizer a proposta primeiro. O condomínio atrasado que fica com você tem limite de 10% da avaliação.
Venda online
Disputa de propostas pelo site da Caixa durante um prazo definido. A regra de dívidas é a mesma da venda direta, com limite de 10% da avaliação.
Leilão
Leilão com data marcada e leiloeiro. Quem arremata paga a comissão do leiloeiro, de 5% sobre o valor, e assume condomínio e tributos atrasados sem limite.
Financiamento e FGTS
Dependem do imóvel, não da modalidade. A página de cada um diz quais formas de pagamento aceita: dinheiro próprio, financiamento e uso do FGTS.
Custos além do preço
ITBI: imposto da prefeitura, com alíquota definida por lei municipal. Em Ribeirão Preto é 2% (Lei 5.430/89); na cidade de São Paulo, 3%.
Escritura e registro: seguem a tabela de emolumentos do estado. Em São Paulo, em 2026, para um imóvel de cerca de R$ 140 mil, a escritura sai por volta de R$ 2,7 mil e o registro por volta de R$ 1,9 mil.
Some ainda a comissão do leiloeiro (no leilão), as dívidas que ficam com você e a reforma.